Steuerersparnis durch Nutzungsdauergutachten bei Immobilien - Vorsicht vor falschen Versprechungen
19. Mär 2025
Viele Steuerzahler, die in ältere Gebäude investieren, hoffen auf eine Steuerersparnis durch die Geltendmachung erhöhter Abschreibungen. Momentan werben verschiedene Anbieter im Internet damit, eine kürzere Nutzungsdauer von Gebäuden bestimmen zu können und versprechen dadurch sehr hohe Abschreibungssätze von bis zu 8 Prozent pro Jahr. In der Praxis ist dies jedoch nicht einfach umsetzbar, denn die Finanzverwaltung stellt hohe Anforderungen an den Nachweis verkürzter Nutzungsdauern
Nachweis der verkürzten Nutzungsdauer
Gemäß dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 28.7.2021 kann die verkürzte Nutzungsdauer auf beliebige, aber geeignete Weise nachgewiesen werden. Das Finanzgericht Münster hat in seinen rechtskräftigen Urteilen vom 14.2.2023 und vom 27.4.2023 entschieden, dass Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) hierfür herangezogen werden können.
Werbung mit hohen Abschreibungssätzen
Aktuell werben verschiedene Anbieter auf Online-Foren und Social-Media-Kanälen damit, eine kürzere Nutzungsdauer bestimmen zu können. Oft werden Versprechungen von Abschreibungssätzen bis zu 8 % gemacht.
Wir raten jedoch aus folgenden Gründen zur Vorsicht:
- Deutlich erhöhte Abschreibungen sind nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, etwa für Gebäude in Sanierungsgebieten oder Baudenkmäler. Die Voraussetzungen dafür müssen durch öffentliche Stellen bescheinigt werden.
- Bei Gebäuden, die nicht in Sanierungsgebieten liegen oder die keine Baudenkmäler sind gestaltet es sich deutlich schwieriger, da die „Experten“ meist keine öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind.
- Die Finanzämter lassen in der Regel nur Gutachten zu, die von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt wurden. Auch Sachverständige mit Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 werden anerkannt – allerdings unter strenger Prüfung.
- Gutachten müssen detaillierte technische, wirtschaftliche und rechtliche Einflussfaktoren berücksichtigen. Gutachten mit umfangreichen Ausführungen zu Abschreibungsmethoden, die im Masseverfahren erstellt wurden, aber nur unzureichende Beschreibungen zu Mängeln oder zu spezifischen Einschränkungen der Nutzungsdauer enthalten, werden i.d.R. abgelehnt. Zudem findet nur selten eine Ortsbesichtigung statt, was die Akzeptanz einschränkt, auch wenn Fotos beigefügt sind.
Strengere Vorgaben durch die Finanzverwaltung
Mit dem Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 22. Februar 2023 wurden die Anforderungen an den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer verschärft. Ein akzeptiertes Gutachten muss konkret darlegen:
- den Gebäudezustand,
- die Ursachen für eine kürzere Nutzungsdauer,
- das Fehlen einer möglichen Nachfolgenutzung.
Die Vorgaben der Finanzverwaltung stoßen auf Kritik, da sie Investitionen in den Immobilienmarkt erschweren könnten. Zudem unterscheidet sich die steuerlich angesetzte Nutzungsdauer erheblich von der wirtschaftlichen Realität, insbesondere bei Neubauten.
Fazit
Immobilienkäufer sollten sich nicht auf Werbeversprechen verlassen, sondern sich vorab über die strengen Anforderungen informieren. Wer eine verkürzte Nutzungsdauer nachweisen möchte, benötigt ein fundiertes Gutachten, das den Anforderungen der Finanzverwaltung entspricht.
Oft macht es aus einer Gesamtbetrachtung heraus keinen Sinn höhere Abschreibungssätze geltend zu machen, da man hierdurch in eine geringere Steuerprogression rutscht, als wenn man dauerhaft die Steuerersparnis im Höchststeuersatz geltend machen kann. Oft ist die Gesamtsteuerersparnis höher, wenn man die Immobilie übereinen längeren Zeitraum abschreibt und dadurch sein Einkommen in der hohen Steuerprogression verringert. Eine fundierte Beratung hilft, die Sinnhaftigkeit solch eines Gutachtens im Einzelfall zu beurteilen.
